الفرع الثاني صيانة العين المؤجرة :

 بما أن الايجار عقد زمني فلا يتوقف التزام المؤجر على تسليم العين المؤجرة بل عليه صيانتها لتبقى على الحالة التي سلمت عليها فعليه أن يقوم خلال مدة الايجار بالترميمات و الاصلاحات الضرورية الواجبة عليه و للمؤجر الحق في القيام بالإصلاحات اللازمة لحفظ العين المؤجرة .

الفقرة 1/ نطاق الالتزام بالصيانة

يلتزم المؤجر بالقيام بالترميمات الضرورية وهي الإصلاحات التي تحتاج اليها العين المؤجرة حتى تكون صالحه للانتفاع بها معنى ذلك أن المؤجر لا يلتزم بإجراء تحسينات كمالية في العين المؤجرة ولا يلتزم المؤجر بالترميمات التأجيرية وهي الاصلاحات البسيطة التي يقتضيها ما يحدث في العين المؤجرة من تلف بسبب الاستعمال العادي لها .

 الفقرة 2  جزاء الاخلال بالالتزام بالصيانة :

 اذا تأخر المؤجر عن القيام بأعمال الصيانة الواجبة عليه جاز للمستأجر أن يحصل على ترخيص من القضاء في إجراء ذلك بنفسه وفي استيفاء ما انفقه

 واذا كانت بعض التشريعات تجيز للمستأجر خصم المبلغ من الاجرة فإن دفع كل الاجرة مسبقاً يحول دون ذلك.

 كما يحق للمستأجر فسخ العقد لعدم فيام المؤجر بالإصلاحات الواجبة عليه

 كما يحق له طلب انقاص الاجرة

علاوة على ذلك يحق له طلب التعويض عن الأضرار الحاصلة له بسبب عدم الالتزام بالقيام بالصيانة .

الفقرة 3  حق المؤجر في القيام بالإصلاحات الازمة لحفظ العين

 المؤجر هنا هو الذي يرغب في القيام بالأعمال الازمة لحفظ العين ويمنعه المستأجر في ذلك من دخول العين لتنفيذ هذه المهمة .فهل يحق للمستأجر أن يمنع المؤجر من اجراء الترميمات المستعجلة التي تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة ؟

الجواب هو بالنفي فلا يجوز للمستأجر أن يمنع المؤجر من اجراء الترميمات المستعجلة التي تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة .

على أنه اذا ترتب على هذه الترميمات اخلال بالانتفاع بالعين المؤجرة سواء كان الاخلال كليا او جزئيا جاز للمستأجر أن يطلب اما انقاص الاجرة و اما فسخ الايجار.

الفرع الثالث الالتزام بالضمان

1/ يلتزم المؤجر بضمان التعرض وحرمان المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة و بضمان عيوب العين المؤجرة

الفقرة 1 الالتزام بضمان التعرض

التعرض هو الشغب. على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة او أن يؤدي الى الانقاص منه. فلا يجوز له أن يحدث بالعين المؤجرة أي تغير يخل بهذا الانتفاع

ولا يقتصر ضمان المؤجر على الاعمال الصادرة منه او اتباعه بل يمتد الى كل تعرض مبني على سبب قانوني يصدر من أي مستأجر او أي شخص تلقى الحق من المؤجر مثل مشتري العين المؤجرة او الموهوب لها  .

أ / ضمان التعرض الشخصي

• نطاق الضمان

 يضمن المؤجر أي تعرض مادي او قانوني يصدر منه ومن اتباعه أو ممن يسأل عنهم

1/ التعرض المادي

 هو كل عمل يؤدي الى حرمان المستأجر من الانتفاع بالعين المستأجرة او الانقاص منه بدونأن يدعي أي حق كمنع دخول العين المستأجرة او منعه من ترك سيارته امام المنزل او اقامة بناء في المكان المؤجر او تعلية على ملك مجاور للمنزل المؤجر فترتب عليه حجب النور و الهواء عن المنزل

2/ التعرض القانوني

 هو ادعاء حق يرتب عليه حرمان المستأجر من الانتفاع او الاخلال به من ذلك أن المؤجر لم يكن مالكا للعين المؤجرة ثم يتملكها بالشراء او الهبة فيستند الى صفقته الجديدة لإخراج المستأجر من العين المؤجرة

و يكون المؤجر ضامناً أن صدر التعرض منه شخصياً او من اتباعه .فهو يضمن الاعمال الصادرة من اتباعه كما لو كانت قد صدرت منه شخصياً .

ولا يقتصر معنى التابعين الذين يعملون تحت رقابته وتوجيهه بل يشمل كل شخص يستخدمه المؤجر لمساعدته لتنفيذ التزامه

جزاء الاخلال بالالتزام بعدم التعرض

1/ طلب النفيذ العيني للالتزام بعدم التعرض : أي طلب اعادة الحالة الى ما كانت عليه قبل بدأ التعرض وإزالة ما اجراه المؤجر او تابعه من تغيير .

2/ فسخ الايجار : لعدم وفاء المؤجر بالتزامه بعدم التعرض .

3/ انقاص الاجرة : يكون انقاص الاجرة بقدر ما نقص في منفعة العين بسبب التعرض ، و الجزاء الرابع هو التعويض

ب/ ضمان التعرض الصادر من الغير

 الغير هو كل شخص غير المؤجر او تابعه او مستأجر اخر او شخص تلقى الحق عن المؤجر

و سوف نبين نطاق التعرض ثم كيفية اثارة التعرض القانوني .

1/ نطاق ضمان التعرض الصادر من الغير